Výber stavebného pozemku pre rodinný dom

V prípade, že sa rozhodujete zaobstarať stavebný pozemok, mali by ste venovať pozornosť viacerým kritériám. V tomto článku sme Vám pripravili zopár bodov, podľa ktorých treba posudzovať vhodnosť pozemku. Medzi tieto body patrí:

-rozloha, tvar a prevýšenie pozemku,

-lokalita,

-dopravná dostupnosť,

-napojenie na inžinierske siete,

-orientácia voči svetovým stranám,

-informácie o miestnom územnom pláne, regulatívy a normy o umiestnení stavby,

-zaťaženie pozemku.

Rozloha, tvar a prevýšenie pozemku

Rozloha, tvar a prevýšenie pozemku sú jedným z hlavných limitujúcich faktorov, ktoré ovplyvňujú, aký dom na parcele môže vyrásť.

Pri výbere pozemku si treba uvedomiť, že rozloha, tvar a prevýšenie pozemku Vám budú diktovať rozlohu, tvar a veľkosť celého domu. A preto už pri výbere pozemku je dobré mať predstavu o tom, v akom dome by ste chceli bývať, aké požiadavky by mal Váš dom spĺňať z hľadiska veľkosti a tvarového usporiadania.

V zásade platí, že pre výstavbu samostatne stojacieho rodinného domu sú vhodné parcely s výmerou min. 400- 800 m². Pozemky s rozlohou nad 1000 m² sú vhodné pre väčšie domy, domy s rekreačným zariadením, poprípade pre domy s väčšími záhradami. Naopak malé pozemky s rozlohou 300 – 400 m² sú vhodné pre radovú zástavbu, kde dôležitým kritériom výberu pozemku je šírka, ktorá by nemala byť menšia ako 7m. Pri samostatne stojacich rodinných domoch je treba uvažovať nad šírkou, ktorú dostaneme zo vzťahu šírka plánovaného domu + povinné odstupy od hraníc. Podľa predpisov musíme dodržať vzájomné odstupy stavieb. Tá medzi dvoma domami nesmie byť menšia ako 7 m. Minimálna vzdialenosť od hranice susedného pozemku pritom musí byť 3 m. Ak teda susedný dom stojí tri metre od plota, na Vašom vyhliadnutom pozemku bude musieť byť odstup minimálne 4 m. Uvedené vzdialenosti platia v prípade, že vo fasáde domu je umiestnené okno do obytného priestoru.

Ak vo fasáde domu nie je umiestnené okno do obytného priestoru, minimálna vzdialenosť medzi domami je 4m a minimálna vzdialenosť domu od hranice pozemku je 2m.

Odstupy domu od hranice pozemku sa dajú zmenšiť po vzájomnej dohode so susedom a pri dodržaní určitých kritérií (umiestnenie okien vo fasáde). Nezabúdajte však na písomnú dohodu. So slovnou by ste na stavebnom úrade neobstáli a nikdy neviete, kedy sused zmení názor.

Tvar pozemku by mal byť štvorcového, alebo obdĺžnikového charakteru v pomere strán 1:1, 1:2, 3:4. Výhodou je, ak užšia strana pozemku je orientovaná ku komunikácii, kvôli lepšiemu vytvoreniu bariéry medzi ruchom z komunikácie a záhradou. Toto kritérium spĺňa väčšina pozemkov.

Prevýšenie pozemku razantne ovplyvňuje architektúru domu, zvyšuje náklady výkopových a základových prác. Ideálne pozemky na výstavbu sú rovinného charakteru. V prípade kúpy svahovitého pozemku sa Vám ponúka výstavba rodinného domu so zaujímavým architektonickým riešením, na druhej strane si priplatíte pri realizácii takéhoto domu. Treba brať však aj do úvahy, že ceny svahovitých pozemkov bývajú v niektorých prípadoch výhodnejšie ako pozemkov rovinatého charakteru. Avšak nebezpečenstvo vzniká pri veľkých prevýšeniach a nestabilných svahoch, kde môže vznikať zosuv pôdy. Náchylnosť pozemku na zosuv pôdy nemusí byť viditeľná ihneď, ale môže sa prejaviť časom. Osobne som bol pri rekonštruovaní Domu smútku (uvedený na obrázku), ktorý bol postavený vo svahu. Časom sa na fasáde začali prejavovať trhlinky, ktoré boli dôsledkom pomalého zosúvania svahu. Rekonštrukcia tejto budovy vyšla na nemalé finančné prostriedky, keďže museli byť realizované opatrenia zostabilizovania svahu a to vybudovaním mikropilót na päte svahu a vybudovaním operenej steny, do ktorej sa opierali jestvujúce základy.

Lokalita

Pri výbere lokality pozemku treba vychádzať z každodenných potrieb. Medzi hlavné faktory, ktoré ovplyvňujú výber lokality pozemku určite zaraďujeme vzdialenosť vzdelávacích inštitúcii, zamestnania, zdravotníckych zariadení, záujmových krúžkov, prírody, ruch v danej lokalite,… . Nemali by sme však posudzovať pozemok a okolitú lokalitu len z krátkodobého hľadiska, ale informovať sa aj o budúcom smerovaní tejto lokality. Tieto informácie by Vám mali poskytnúť na príslušnom stavebnom úrade (obecný úrad) v prípade, ak majú vypracovaný územný plán danej

lokality. Odporúčam osobnú návštevu stavebného úradu a vyžiadať si kompletnú územnoplánovaciu informáciu. V prípade, ak nie je vybudovaný územný plán, musíte sa spoľahnúť na informácie často len ústneho charakteru zo stavebného úradu, pod ktorý daný pozemok spadá.

Ak na susedných pozemkoch už vznikla výstavba rodinných domov, odporúčam navštíviť susedov a informovať sa u nich nielen ohľade okolia pozemku, ale zároveň Vám môžu poskytnúť cenné informácie o spodnej vode a geológii pozemku.Je vhodné pozemok navštíviť viac krát a v iných časoch, takto môžeme zistiť napríklad oslnenie a tienenie pozemku, náhodné pachy prichádzajúce z neďalekého družstva, alebo fabriky… .

Preverte tiež, či sa pozemok nenachádza v záplavovom území alebo na mieste, kde nejaké staršie územné rozhodnutie zakazuje stavať, napríklad v chránených krajinných oblastiach alebo v ochranných pásmach.

Ako som spomínal pred prehliadkou pozemku by Vaše prvé kroky mali smerovať priamo na stavebný úrad, kde by Vám mali poskytnúť čo najviac informácií, prípadne Vás presmerovať na iné inštitúcie ako Úrad životného prostredia, Krajský pamiatkový úrad… .

Dopravná dostupnosť

Netreba zabúdať overiť tento bod. Vždy je výhodou, ak okrem automobilovej dostupnosti je k dispozícii autobusová, železničná alebo MHD doprava. Dostupnosť hromadnej dopravy určite oceníte v čase, kedy Vaše deti začnú chodiť do škôl.

Napojenie na inžinierske siete

Dostupnosť inžinierskych sietí je veľmi dôležitým faktorom, ktorým sa treba riadiť pri výbere pozemku. Môžu nastať prípady, kedy sa inžinierske siete nachádzajú vzdialenejšie od pozemku, vtedy ich treba na vlastné náklady dotiahnuť až po Váš pozemok, ak nie je určené inak. Ďalším prípadom je, keď inžinierske siete sú dovedené až po Váš pozemok. Vtedy sú náklady na vybudovanie sietí zahrnuté v cene pozemku. Nepriaznivým prípadom je, ak verejné siete zasahujú na pozemok, znamená to určité obmedzenia vo výstavbe na Vašom pozemku a to dodržaním ochranných pásiem. Ďalší prípad je, že po Váš pozemok sú dovedené len niektoré siete. Najdôležitejšie je, aby ste mali napojenie na elektrickú sieť a vodu. V prípade absencie vody, je vhodné nahradiť ju studňou. V prípade absencie kanalizácie je možnosť vypúšťania odpadových vôd do žumpy. Na vybudovanie vlastnej čističky odpadových vôd (ČOV) sa veľmi nespoliehajte, podľa súčasných regulatív ČOV sú povoľované len v ojedinelých prípadoch. Definitívne stanovisko Vám povedia na Úrade životného prostredia, kde ČOV sú schvaľované. V prípade realizácie ČOV by ste so schválením nemali mať problém, ak sa bude realizovať na pozemku nachádzajúcom sa v extraviláne mimo zastavanej oblasti, kde sa nenachádza kanalizácia.

Absencia plynu sa dá vyriešiť zásobovaním domu iným zdrojom tepelnej energie. Výhodou je, ak po Váš pozemok sú dotiahnuté aj iné siete ako napríklad telefón, káblový televízny rozvod a pod.

Orientácia voči svetovým stranám

Orientácia pozemku voči svetovým stranám je pri výbere často podceňovaná. V dobe, kedy je veľký tlak na úsporu energií, je vhodné situovať domy tak, aby mali čo najväčšie solárne zisky a spĺňali požiadavky energetického hodnotenia pre budovy s takmer nulovou potrebou energie A0. V súčasnej dobe podľa platnej legislatívy je nariadené realizovať ultranizkoenergetické stavby A1. Túto kategóriu dosahujú domy, ktoré sú realizované z kvalitných tepelnoizolačných materiálov a pritom nie je potrebné využívať solárne zisky. Od roku 2021 by sa mali realizovať len budovy s takmer nulovou potrebou energie A0, ktorých základ tvoria pasívne domy. Pasívne domy je nevyhnutné navrhovať tak, aby čerpali čo najviac slnečnej energie v zime. Toto dosiahneme vhodnou orientáciou presklených plôch domu voči svetovým stranám.

Najvýhodnejšie pozemky na budovanie takýchto domov sú tie, čo napojenie na komunikáciu majú orientované na severnú stranu a záhradu majú orientovanú na juh. Vtedy je možne orientovať obytné miestnosti s veľkými presklenými plochami do záhrady a miestnosti s krátkym pobytom do ulice s minimálnou plochou výplní otvorov. V prípade opačnej orientácie pozemku je možné dosiahnuť rovnaký efekt, situovaním obytných miestností do ulice a miestností s krátkym pobytom do záhrady, ale je to na úkor pohodlia, kedy z ulice môžu prenikať nepríjemne hluky a strata súkromia vplyvom veľkých presklených plôch. V prípade, že je juh pozemku orientovaný k niektorým zo susedov, môže nastať prípad, že susedný dom bude tieniť a tým pádom bude zabraňovať solárnym ziskom. Podobné situácie treba posudzovať individuálne.

Informácie o miestnom územnom pláne, regulatívy a normy o umiestnení stavby

Je veľmi dôležité pred kúpou pozemku navštíviť príslušný stavebný úrad a informovať so o danom pozemku. Môžete to urobiť napríklad podaním žiadosti o územnoplánovaciu informáciu na daný pozemok. V nej by Vám mali objasniť jednak, aké sú požiadavky na stavbu, ktorá ma stáť na tomto pozemku, ale zároveň by ste mali byť informovaní aj o požiadavkách na okolité stavby. Ďalšie dôležité informácie je potrebné získať o prípadných obmedzeniach využitia pozemku, najmä s ohľadom na ochranné pásma, inžinierske stavby a pod. Je potrebné vyžiadať zoznam dotknutých orgánov, s ktorými budete mať dočinenia pri vybavovaní územného a stavebného povolenia. Štandardne sú potrebné súhlasy od Bratislavskej vodárenskej spoločnosti, Západoslovenskej energetiky, Slovenského plynárenského priemyslu, Telecomu, výnimkou nebýva ani Krajský pamiatkový úrad a iné.

Veľmi dôležitá informácia je o prípadnej povinnosti vyňatia pozemku z pôdneho fondu, ktorú môžete zistiť buď na stavebnom úrade, na katastri, alebo v liste vlastníctva. Pri trvalom vyňatí poľnohospodárskej pôdy je v niektorých prípadoch zo zákona nutné zaplatiť odvody. Platí sa za záber najkvalitnejšej pôdy s bonitou podľa BPEJ 1. až 4. skupiny. Platiť sa nemusí v prípade, ak ide o odňatie poľnohospodárskej pôdy na individuálnu bytovú výstavbu na pozemku do 1 000 m2. V prípade, ak sa v katastrálnom území obce nachádza vhodný pozemok zaradený podľa kódu bonitovanej pôdno-ekologickej jednotky do 6. až 9. skupiny, platí sa aj pri zábere do 1 000 m2.

Pri tomto bode by som chcel upozorniť, nie vždy ide pôda z pôdneho fondu vyňať, záleží to od jednotlivých prípadov. Najjednoduchšie sa pôda vyníma v intraviláne. Bez problémov by to malo byť aj v prípade pozemku nachádzajúceho sa v extraviláne, ak je zahrnutý v územnom pláne obce. S komplikáciami sa vyníma pozemok v extraviláne, ktorý nie je zahrnutý v územnom pláne obce. V niektorých prípadoch takýto pozemok nejde vyňať vôbec. Závisí to od príslušných regulatív a vôle kompetentných osôb.

Zaťaženie pozemku

Čo sa týka zaťaženia pozemku, tak sa môžeme stretnúť s viacerými druhmi zaťaženia, ktoré nás obmedzujú buď už pri kúpe pozemku, alebo počas výstavby.

Vlastnícke zaťaženie

Najideálnejší prípad nastáva vtedy, ak sú jasné právne vzťahy, predávajúci je jediným vlastníkom pozemku, kúpna zmluva bude bez problémov vložená do katastra nehnuteľností a nebude zaťažená právami tretích osôb. Dôležité je si preveriť ťarchy, ktoré sa vzťahujú na pozemok. Tieto sú k dispozícii v liste vlastníctva, ktorý je voľne prístupný na stráne www.katasterportal.sk.

Z dôvodu získania najaktuálnejších informácií by som odporučil osobnú návštevu katastra a vyžiadať si tieto informácie.

Zaťaženie ochranným pásom

Pozor na ochranné pásma. Ochranné pásmo majú okolo seba železnice, všetky vedenia vysokého napätia, cesty, káble, vodovody alebo plynovody, vodné toky a dokonca aj les. Napr. do vzdialenosti 50 m od lesa možno stavať jedine so súhlasom orgánu ochrany lesa. Podobne sa posudzujú aj vodné toky. Vzdialenosti závisia od vodnatosti tokov. Pri dedinských potokoch malých vodnatostí je ochranné pásmo 5m od brehovej čiary vodného toku.

Priechod sietí cez pozemok by mal byť zapísaný v katastri nehnuteľností ako vecné bremeno. Na takých pozemkoch je potom väčšinou možné stavať len s veľkými obmedzeniami alebo vôbec. Riešil som situáciu, kedy cez pozemok investora viedol STL plynovod. Vedenie tohto plynovodu bolo riadne zapísané v liste vlastníctva. Stavebné povolenie pre stavbu rodinného domu na tomto pozemku sa podarilo získať po schválení SPP, ale len v prípade, ak bude riešená prekládka plynovodu na náklady investora. 

Komplikácie môžu spôsobiť aj prípadné archeologické nálezy. Tie môžu stavbu veľmi zdržať.

Prírodno–geologické zaťaženie

Pred kúpou pozemku je dôležité preskúmať geologické podmienky a radónové zaťaženie. Z hľadiska geológie je dobré dopredu vedieť, v akej hĺbke sa nachádza podzemná voda, ako je to s jej agresivitou. Spodná voda plytko pod terénom znamená, že bude lepšie stavať dom nepodpivničený.

Vhodné sú pozemky, kde vychádza z povrchu ľahko rozpojiteľná a pritom málo stlačiteľná skala alebo suchý štrkopiesok. O niečo drahšie vyjde založenie stavby na stlačiteľnom íle (vyžaduje rozšírenie základov) alebo na síce málo stlačiteľnom, ale zavodnenom štrkopiesku. Teda za podmienky, že nebude nutné robiť tlakovú izoláciu, alebo bude možné stavebnú jamu ľahko odvodniť. Nie však s rizikom, že susedom zmizne voda zo studní alebo popraskajú múry okolitých stavieb. Informácie o hydrogeologických a geologických podmienkach pozemku idú získať jednoducho od susedov. Ak v týchto veciach nie je jasno, oplatí sa konzultovať všetko s hydrogeológom. Poprípade si môžete pozemok preskúmať sami a to kopanými sondami s hĺbkou 3 m postačujúcou pre získanie informácií pre zakladanie rodinných domov. Samozrejme sondy možno realizovať len po dohode s vlastníkom pozemku. Taktiež je vhodné zistiť prítomnosť radónu v podloží. V oblastiach s nízkym stupňom jeho výskytu môžete rodinný dom stavať bez problémov. Pri strednom stupni výskytu musíte počítať s protiradónovou ochranou, napr. položením vhodnej izolácie a tak zamedziť prestup radónu do domu. V lokalitách s vysokým stupňom výskytu radónu je lepšie parcelu nekupovať. Množstvo radónu v podloží možno získať buď z radónových máp, presnejšie to však určíte z geologického prieskumu.

Samotné merania objemovej aktivity radónu v pôdnom vzduchu na stavebnom pozemku sa uskutočňujú tak, že sa z hĺbky 0,8m pomocou odberových tyčí odoberie vzorka pôdneho vzduchu, ktorá je následne analyzovaná pomocou špeciálnych prístrojov. Na stavebnom pozemku pod rodinný dom je predpísaný počet 15 odberov. Pri väčších plochách sa odbery vykonávajú v sieti 10 x 10 m. Na základe štatistického vyhodnotenia získaných údajov a zhodnotenia priepustnosti geologického podložia do hĺbky základovej ryhy sa zistí, či objemová aktivita radónu na pozemku neprekračuje zásahovú úroveň stanovenú vyhláškou 528/2007 a meraný pozemok sa zaradí do kategórie radónového rizika, z čoho vyplývajú aj následné opatrenia.

Na záver by som asi ešte dodal, že najdôležitejším kritériom je cena pozemku. Je možnosť zakúpiť podobný pozemok v cene za meter štvorcový v diametrálne odlišných cenách (samozrejme závisí to od veľa faktorov). Preto pri výbere pozemku buďte opatrní a trpezliví, aby práve Vaša kúpa bola tou správnou.