Výber projektu rodinného domu, vybavenie územného a stavebného povolenia
V tomto dokumente by som Vás chcel oboznámiť s akými projektmi na rodinné domy sa môžete stretnúť, ktoré sú z nich pre Vás najvýhodnejšie, a prostredníctvom tohto dokumentu môžete nahliadnuť aj do procesu vybavovania územného a stavebného konania.
Pod pojmom vybavovanie územného a stavebného povolenia rozumejte vybavenie všetkých náležitostí ktoré sú potrebné, aby Vám bolo vydané povolenie na začatie výstavby. Vybavovanie územného a stavebného konania býva zväčša zdĺhavý a pomerne náročný proces, kde okrem vyjadrovania súhlasov správcov sietí a iných dotknutých orgánov, je potrebné v niektorých prípadoch aj vynímať pôdu z pôdneho fondu. Nevyhnete sa osobným návštevám jednotlivých inštitúcií, vypĺňaniu množstva žiadostí a zháňaniu príloh potrebných ku skompletizovaniu žiadosti.
Výber projektu rodinného domu
Katalógový projekt verzus projekt na mieru
Hlavnou výhodou katalógových projektov je čas dodania a cena. Čas dodania býva cca do 2 týždňov a cena zodpovedá obsahu projektovej dokumentácie. Z hľadiska projektového riešenia bývajú tieto projekty prepracované, na druhej strane chýbajú povinné zložky dokumentácie, ktoré ustanovuje vyhláška 453/2000 Z. z. dokumenty a to situácia osadenia stavby na pozemok vrátane prípojok (viď nižšie obsah projektu pre územné a stavebné povolenie).
Ideálny prípad je, ak s projektom katalógového domu ste spokojní a nevyžadujete žiadne zmeny v projekte. V prípade zmien sa cena projektu navýši a závisí to od rozsahu zmien. Mali by ste mať na vedomí, že napríklad posun priečky v projekte sa zdá na prvý pohľad banálna zmena, ale v konečnom dôsledku ovplyvní výkresy architektúry, zdravotechniky, elektrotechniky, vykurovania…, čo sa určite odrazí aj na cene zmenenej projektovej dokumentácie.
Projekt na mieru je riešený v prípade špecifických požiadaviek klienta, ale môže byť aj z dôvodu napríklad zložitého tvaru pozemku, na ktorý nie je možné napasovať katalógový dom. Projekty na mieru sú zvyčajne dodávané v dlhších časových lehotách ako katalógové projekty a cena býva spravidla tiež vyššia. Niekedy je však cenovo dostupnejší projekt na mieru, hlavne v prípadoch keď katalógový projekt prechádza výraznejšími zmenami.
Stavebník je povinný predložiť projekt na stavebný úrad v stupňoch, ktoré si vyžiada stavebný úrad. Existujú 3 stupne projektu. Prvý stupeň projektu je projekt postačujúci k vydaniu územného povolenia, druhý stupeň projektu je projekt postačujúci k vydaniu stavebného povolenia a tretí stupeň je projekt realizačný.
Podľa vyhlášky 453/2000 Z. z. projekt k územnému konaniu musí obsahovať:
„K návrhu na vydanie rozhodnutia o umiestnení stavby sa podľa miesta, druhu, rozsahu a predpokladaných účinkov stavby prikladá dokumentácia pre územné rozhodnutie v dvoch vyhotoveniach, z ktorej textovej a grafickej časti musia byť dostatočne zrejmé najmä
- a) údaje o súlade návrhu s územnoplánovacou dokumentáciou, ak bola schválená,
- b) urbanistické začlenenie stavby do územia, ktorý pozemok alebo jeho časť má byť určený ako stavebný, navrhované umiestnenie stavby na pozemku s vyznačením jej odstupov od hraníc pozemkov a od susedných stavieb vrátane výškového vyznačenia (spravidla v mierke 1:500); v prípadoch uvedených v § 3 ods. 2 postačujú podklady podľa odseku 3 písm. a),
- c) architektonické riešenie stavby, jej hmotové členenie, vzhľad a pôdorysné usporiadanie,
- d) údaje o základnom stavebnotechnickom a konštrukčnom riešení stavby vo väzbe na základné požiadavky na stavby,
- e) údaje o požiadavkách stavby na zásobovanie energiami a vodou, odvádzanie odpadových vôd, dopravné napojenie vrátane parkovania, zneškodňovanie odpadov a návrh napojenia stavby na dopravné vybavenie územia a jestvujúce siete a zariadenia technického vybavenia územia,
- f) údaje o prevádzke alebo o výrobe vrátane základných technických parametrov navrhovaných technológií a zariadení; údaje o druhoch, kategóriách a množstve odpadov (okrem komunálnych odpadov), 2) ktoré vzniknú pri prevádzke alebo výrobe, a návrh spôsobu nakladania s nimi,
- g) údaje o vplyve stavby, prevádzky alebo výroby na životné prostredie, zdravie ľudí 3) a požiarnu ochranu 4) vrátane návrhu opatrení na odstránenie alebo minimalizáciu negatívnych účinkov a návrh na zriadenie ochranného pásma,
- h) dotknuté ochranné pásma alebo chránené územia, 5) dotknuté pamiatkové rezervácie alebo pamiatkové zóny, 6)
- i) návrh ochrany stavby pred škodlivými vplyvmi a účinkami vrátane údajov o vhodnosti geologických, inžinierskogeologických a hydrogeologických pomerov v území, vrátane údajov o vhodnosti z hľadiska požiadaviek na obmedzenie ožiarenia z radónu a ďalších prírodných rádionuklidov, 7)
- j) údaje o požiadavkách na stavbu z hľadiska civilnej ochrany, 8)
- k) úpravy nezastavaných plôch pozemku a plôch, ktoré budú zazelenené,
- l) rozsah a usporiadanie staveniska.“
Podľa vyhlášky 453/2000 Z. z. projekt k stavebnému konaniu musí obsahovať:
„Projektová dokumentácia stavby (projekt stavby), ktorá sa predkladá k stavebnému konaniu, obsahuje podľa druhu a účelu stavby najmä
- a) sprievodnú správu s údajmi, ktoré dopĺňajú základné údaje o stavbe uvedené v žiadosti o stavebné povolenie, s informáciami o dodržaní podmienok rozhodnutia o umiestnení stavby, ak bolo vydané, alebo o dodržaní podmienok schváleného územného plánu zóny, ak sa územné rozhodnutie nevyžaduje, s informáciami o výsledku vykonaných prieskumov a meraní,
- b) súhrnnú technickú správu, z ktorej musia byť dostatočne zrejmé 1. navrhované urbanistické, architektonické a stavebnotechnické riešenie stavby, jej konštrukčných častí a použitie vhodných stavebných výrobkov vo väzbe na splnenie základných požiadaviek na stavby ( § 43d zákona ) a dodržanie všeobecných technických požiadaviek na výstavbu vrátane všeobecných technických požiadaviek na stavby užívané osobami s obmedzenou schopnosťou pohybu, 11)
- požiarno-bezpečnostné riešenie podľa osobitných predpisov, 4)
- nároky na zásobovanie energiami a vodou, odvádzanie odpadových vôd, dopravu (vrátane parkovania), zneškodňovanie odpadov a riešenie napojenia stavby na jestvujúce siete a zariadenia technického vybavenia,
- údaje o nadzemných a podzemných stavbách na stavebnom pozemku (vrátane sietí a zariadení technického vybavenia) a o jestvujúcich ochranných pásmach,
- pri stavbách s prevádzkovým, výrobným alebo technickým zariadením údaje o tomto zariadení, o koncepcii skladovania, riešení vnútornej dopravy a plôch pre obsluhu, údržbu a opravy a nároky na vykonanie skúšobnej prevádzky po dokončení stavby,
- údaje o splnení podmienok určených dotknutými orgánmi štátnej správy, ak boli obstarané pred podaním žiadosti,
- usporiadanie staveniska a opatrenia na zaistenie bezpečnosti a ochrany zdravia pri práci, ak ide o uskutočňovanie stavebných prác za mimoriadnych podmienok,
- spôsob zaistenia bezpečnosti a ochrany zdravia pri práci a bezpečnosti technických zariadení pri výstavbe aj pri budúcej prevádzke,
- c) celkovú situáciu stavby (zastavovací plán) v mierke spravidla 1:200 až 1:500 s vyznačením1. hraníc pozemkov a ich parcelných čísel podľa katastra nehnuteľností vrátane susedných pozemkov a jestvujúcich stavieb na nich,
- podzemných sietí a zariadení technického vybavenia,
- návrhu prípojok na dopravné a technické vybavenie územia,
- ochranných pásem; ak ide o líniovú stavbu, zakreslenie jej trasy v mapovom podklade v mierke 1:10 000 alebo 1:50 000; ďalšie výkresy podľa účelu a zložitosti stavby,
- d) vytyčovacie výkresy alebo potrebné geometrické parametre vyznačené v zastavovacom pláne jednoduchých stavieb,
- e) stavebné výkresy stavby, z ktorých je zrejmý doterajší a navrhovaný stav, predovšetkým pôdorysy, rezy a pohľady (v mierke spravidla 1:100) obsahujúce jednotlivé druhy konštrukcií a častí stavby (napr. základy, nosné konštrukcie, schodištia, obvodový plášť, strešné konštrukcie, komíny), polohové a výškové usporiadanie stavby a všetkých jej priestorov s presným vyznačením funkčného určenia, schematické vyznačenie vnútorných rozvodov a inštalácií (napr. zdravotechnické vrátane požiarneho vodovodu, silnoprúdové, slaboprúdové, plynové, teplovodné), technické zariadenia (napr. kotolne a výťahy), úpravy a riešenia predpísané na osobitné zabezpečenie stavieb z hľadiska civilnej ochrany, 8) požiarnej ochrany 4) a z hľadiska splnenia základných požiadaviek na stavby,
- f) statické posúdenie stavby, ktoré preukazuje mechanickú odolnosť a stabilitu nosnej konštrukcie,
- g) návrh úprav okolia stavby (exteriéru) a návrh ochrany zelene počas uskutočňovania stavby,
- h) ak ide o stavby s prevádzkovým, výrobným alebo technickým zariadením, stavebné výkresy, ktoré obsahujú priestorové umiestnenie strojov a zariadení vrátane riešenia vnútorných komunikácií,
- i) ak ide o stavby s osobitnými nárokmi na uskutočňovanie, projekt organizácie výstavby, ak nepostačujú údaje uvedené v súhrnnej technickej správe.
Pri jednoduchých stavbách a dočasných stavbách zariadenia staveniska môže byť po prerokovaní so stavebným úradom v jednotlivých prípadoch rozsah a obsah projektovej dokumentácie primerane obmedzený.“
Obsah realizačného projektu nie je vo vyhláške definovaný.
Vybavenie územného a stavebného povolenia
V súčasnosti vybavovanie územného a stavebného povolenia je komplikovaný proces plný byrokracie, ktorý si vyžaduje čas a trpezlivosť. Pri vybavovaní týchto povolení sa určite nevyhnete návšteve príslušných inštitúcií, vypĺňaní množstva žiadostí a zháňaní príloh pre doplnenie týchto žiadostí. V súčasnej dobe je snaha zjednodušiť tento proces, prijatím nového stavebného zákona by sa malo čiastočne bremeno preniesť na úrady a odľahčiť plecia stavebníkov. Navyše sa uvažuje nad elektronickým systémom vybavovania územného a stavebného povolenia. Niektoré vyjadrenia od dotknutých orgánov je možne získať už v súčasnej dobe elektronicky.
Tento trend, čo najviac odbremeniť plecia stavebníkov od byrokratických záležitostí môžeme vidieť pri vznikajúcich lokalitách pre novú výstavbu, na ktorých už prebehlo územné konanie. V týchto lokalitách je už dopredu daná architektúra rodinného domu, osadenie domu na pozemok, poloha a priebeh inžinierskych sietí. V prípade, ak si stavebník zakúpil pozemok v takejto lokalite, je potrebné zohnať projekt 2. stupňa (pre stavebné povolenie), ktorý bude vypracovaný v súlade s územným plánom danej lokality a získať potrebné prílohy k žiadosti o stavebné povolenie a následne by malo byť stavebné povolenie bez problémov vydané.
Iné prípady nastávajú, keď sa pozemok nachádza v lokalite, kde neprebehlo územné konanie, čiže nie je pre danú lokalitu vybudovaný územný plán. V týchto prípadoch je cesta ku začiatku výstavby ďaleko zdĺhavejší a náročnejší proces, pretože stavebník si musí zaobstarať projekt 1. stupňa, požiadať o územné povolenie s tým, že predloží všetky vyjadrenia a súhlasy dotknutých orgánov. Po vydaní územného povolenia musí stavebník zohnať projekt 2. stupňa, opäť získať súhlasy všetkých dotknutých orgánov a následne podať žiadosť o stavebné povolenie.
Zoznam dotknutých orgánov a správcov sietí, ktorých je stavebník povinný osloviť a získať od nich súhlasné stanovisko pre výstavbu plánovanej stavby by mal byť poskytnutý stavebníkovi na stavebnom úrade. Ako som už spomínal, vybavovanie územného a stavebného konania je zdĺhavý proces, ktorý trvá približne od 3 mesiacov a môže sa pretiahnuť aj na vyše pol roka.
V súčasnej dobe sa často stretávam s prípadmi, kedy pozemok treba vyňať z pôdneho fondu pred získaním stavebného povolenia. O vyňatí poľnohospodárskej pôdy z fondu rozhoduje obvodný pozemkový úrad so sídlom v okresnom meste. Tento „strašiak“ vynímanie pôdy pre stavebné účely je bezproblémový, keď sa pôda vyníma v intraviláne. Bez problémov by to malo byť aj v prípade pozemku nachádzajúceho sa v extraviláne, ak je zahrnutý v územnom pláne obce. S komplikáciami sa vyníma pozemok v extraviláne, ktorý nie je zahrnutý v územnom pláne obce. V niektorých prípadoch takýto pozemok nejde vyňať vôbec. Závisí to od príslušných regulatív a vôle kompetentných osôb. Pri trvalom vyňatí poľnohospodárskej pôdy je v niektorých prípadoch zo zákona nutné zaplatiť odvody. Platí sa za záber najkvalitnejšej pôdy s bonitou podľa BPEJ 1. až 4. skupiny. Platiť sa nemusí v prípade, ak ide o odňatie poľnohospodárskej pôdy na individuálnu bytovú výstavbu na pozemku do 1 000 m2. V prípade, ak sa v katastrálnom území obce nachádza vhodný pozemok zaradený podľa kódu bonitovanej pôdno-ekologickej jednotky do 6. až 9. skupiny, platí sa aj pri zábere do 1 000 m2. Pri tomto bode by som chcel upozorniť, nie vždy ide pôda z pôdneho fondu vyňať, záleží to od jednotlivých prípadov.
Podľa vyhlášky 453/2000 Z. z. žiadosť na vydanie územného rozhodnutia obsahuje:
- a) meno, priezvisko (názov) a adresu (sídlo) navrhovateľa,
- b) predmet územného rozhodnutia so stručnou charakteristikou územia a spôsobu jeho doterajšieho využitia,
- c) zoznam všetkých známych účastníkov územného konania,
- d) druhy a parcelné čísla pozemkov podľa katastra nehnuteľností 1) s uvedením vlastníckych a iných práv, ktorých sa územné rozhodnutie týka, parcelné čísla susedných pozemkov a susedných stavieb,
- e) ak ide o návrh na vydanie rozhodnutia o umiestnení stavby a o využití územia, súhlas vlastníka pozemku, ak nemá navrhovateľ k pozemku vlastnícke alebo iné právo a pre navrhované opatrenie sa pozemok nedá vyvlastniť,
- f) údaje o splnení podmienok určených dotknutými orgánmi štátnej správy, ak boli obstarané pred podaním návrhu.
(2) Ak ide o návrh na vydanie územného rozhodnutia o umiestnení líniovej stavby alebo v odôvodnených prípadoch aj zvlášť rozsiahlej stavby s veľkým počtom účastníkov konania, územného rozhodnutia o využití územia, o chránenej časti krajiny, o stavebnej uzávere, ak sa týkajú rozsiahleho územia, údaje podľa odseku 1 písm. c) a d) sa v návrhu neuvádzajú, ale uvedie sa opis prebiehajúcich hraníc územia.
(3) K návrhu na vydanie územného rozhodnutia sa prikladajú
- a) situačný výkres súčasného stavu územia na podklade katastrálnej mapy so zakreslením predmetu územného rozhodnutia a jeho polohy s vyznačením väzieb (účinkov) na okolie; ak sa navrhuje umiestnenie stavieb, využitie územia, stavebná uzávera, chránené územie alebo ochranné pásmo podľa odseku 2, aj mapový podklad v mierke 1:10 000 až 1:50 000 s vymedzením hraníc územia, ktoré je predmetom rozhodnutia a širších vzťahov (účinkov) k okoliu; situačný výkres a mapový podklad sa prikladá v dvoch vyhotoveniach,
- b) dokumentácia pre územné rozhodnutie v dvoch vyhotoveniach vypracovaná oprávnenou osobou; v prípadoch uvedených v § 45 ods. 6 písm. a) zákona postačí dokumentácia vypracovaná osobou s príslušným odborným vzdelaním,
- c) rozhodnutia, stanoviská, vyjadrenia, súhlasy, posúdenia alebo iné opatrenia dotknutých orgánov štátnej správy a obce,
- d) záverečné stanovisko o posúdení vplyvu stavby alebo činnosti na životné prostredie alebo rozhodnutie zo zisťovacieho konania, ak bolo vydané,
- e) doklady o rokovaniach s účastníkmi územného konania, ak sa konali pred podaním návrhu.
Podľa vyhlášky 453/2000 Z. z. ) žiadosť o stavebné povolenie obsahuje:
- a) meno, priezvisko (názov) a adresu (sídlo) stavebníka,
- b) druh, účel a miesto stavby, predpokladaný termín dokončenia stavby a pri dočasnej stavbe dobu jej trvania,
- c) parcelné čísla a druhy (kultúry) stavebného pozemku s uvedením vlastníckych alebo iných práv podľa katastra nehnuteľností 1) a parcelné čísla susedných pozemkov a susedných stavieb alebo ostatných pozemkov, ktoré sa majú použiť ako stavenisko,
- d) meno, priezvisko (názov) a adresu (sídlo) projektanta,
- e) údaj o tom, či sa stavba uskutočňuje zhotoviteľom alebo svojpomocou,
- f) základné údaje o stavbe, jej členení, technickom alebo výrobnom zariadení, budúcej prevádzke a jej vplyve na životné prostredie a zdravie ľudí a o súvisiacich opatreniach,
- g) zoznam účastníkov stavebného konania, ktorí sú stavebníkovi známi; ak ide o líniovú stavbu a stavbu mimoriadne rozsiahlu s veľkým počtom účastníkov stavebného konania, zoznam účastníkov sa neuvádza.
(2) K žiadosti o stavebné povolenie sa prikladajú
- a) doklady, ktorými stavebník preukazuje, že je vlastníkom pozemku alebo stavby alebo že má k pozemku či stavbe iné právo, ktoré ho oprávňuje zriadiť na pozemku požadovanú stavbu alebo vykonať zmenu stavby, alebo udržiavacie práce na nej,
- b) projektová dokumentácia stavby (projekt stavby) vypracovaná oprávnenou osobou v troch vyhotoveniach; ak ide o stavby podľa § 45 ods. 6 písm. a) zákona , postačí dokumentácia vypracovaná osobou s príslušným odborným vzdelaním,
- c) rozhodnutia, stanoviská, vyjadrenia, súhlasy, posúdenia alebo iné opatrenia dotknutých orgánov štátnej správy a obce,
- d) doklady o rokovaniach s účastníkmi stavebného konania, ak sa konali pred podaním žiadosti,
- e) kópia všeobecne záväzného nariadenia o schválení územného plánu zóny, ak sa územné rozhodnutie nevyžaduje,
- f) ak ide o stavbu uskutočňovanú svojpomocou, vyhlásenie stavebného dozoru alebo kvalifikovanej osoby, že bude zabezpečovať odborné vedenie uskutočňovania stavby.
(3) Ak ide o stavbu, v ktorej sa má zabudovať jadrové zariadenie, k žiadosti sa pripojí súhlas úradu jadrového dozoru udelený na základe posúdenia bezpečnostnej dokumentácie podľa osobitného predpisu.