Rok 2023: Pohroma na trhu s nehnuteľnosťami?

Investície do nehnuteľnosti majú za sebou úspešnú dekádu keď od rokov skončenia finančnej krízy z roku 2008 zažívali permanentný rast korunovaný rokom 2022, kedy sa predávali ako na bežiacom páse a za ceny, ktoré lámali historické rekordy. Koncom roka 2022 sme videli rapídny zlom trendu v predajoch nehnuteľností ako v Českej, tak s menším posunom v čase aj na Slovenskej republike.

Otázkou však zostáva, či zmena trendu sa stane novým normálom, alebo môžeme očakávať postupné oživenie trhu. Aby sme si vedeli zodpovedať túto otázku, mali by sme vedieť príčinu vzniku oboch trendov. To znamená, čo vplýva pozitívne na predaj nehnuteľnosť a tým pádom rast ich cien a na druhej strane čo spôsobuje spomalenie predaja nehnuteľností a tým pádom možný pokles na cene.

Najdôležitejšími faktormi, ktoré ovplyvňujú predaj nehnuteľnosti a ich cenu sú úrokové sadzby na hypotékach, nezamestnanosť, rast príjmov, príliv nových obyvateľov do regiónov a potom samotná nehnuteľnosť, jej poloha, jedinečnosť,…

Úrokové sadzby, pojem, ktorý bol omieľaný v roku 2022 vo finančnom svete asi najčastejšie, mal veľmi negatívy dopad na predaje nehnuteľností. Zvyšujúca sadzba reflektuje stav inflácie v ekonomike a keďže inflácia láme v súčasnosti rekordy, nevyhnutným krokom na skrotenie inflácie je zvýšenie úrokových sadzieb. Do budúcna je otázne predikovať vývoj úrokových sadzieb, vodítkom nám môže byť predpoveď inflačných očakávaní národných bánk v Českej republike a Európskej únii. Pozitívnym signálom je, že inflačné očakávania sú predikované s poklesom, to znamená, že by sme sa mali dočkať minimálne zafixovaniu úrokových sadzieb (t.j. mali by zostať na rovnakej úrovni) a v horizonte roka postupne klesať, za predpokladu, že sa ekonomika nedostane do recesie.

Ďalším faktorom je nezamestnať, ktorá je úzko spätá s recesiou a stavom ekonomiky. Ako je vyššie opísane, vyššie úrokové sadzby tlmia infláciu, ale zároveň tlmia aj ekonomiku a tým pádom nám vzniká nové riziko a to je stav ekonomiky v recesii. Bohužiaľ, recesia sa nedá predpovedať s určitosťou, ale na finančnom trhu sa vyskytujú signály, ktoré nám naznačujú príchod recesie v celej Európskej únii. Rozsah recesie nie je známy, ale v prípade vzniku recesie môžeme očakávať vyššie percento nezamestnanosti čo bude mať za následok ďalšiu ranu pre trh s nehnuteľnosťami. Samozrejmosťou bude aj zastavenie rastu príjmov, prípade pokles (neočakávam do značnej miery).

Pozitívom pre trh s nehnuteľnosťami je príliv nových obyvateľov do regiónov. Vo väčšej miere ovplyvnený negatívnou udalosťou, ktorá otriasla celým svetom a to vojnou na Ukrajine.

Takže ak by som si mal tipnúť, či bude pohroma na trhu s nehnuteľnosťami v roku 2023, tak si tipovať nebudem a vsadím na dáta. Osobne si myslím, že všeobecne staršie nehnuteľnosti na cene majú priestor kde klesať a to z dôvodov, že ich súčasný majitelia si vedia pri predaji zrealizovať zisk aj pri nižšej predajnej cene za predpokladu, že vlastnia nehnuteľnosť dlhší čas a to viac ako 3 roky. Vývoj cien nových nehnuteľností nie je až taký jednoznačný, keďže vstupné náklady zbudovania novej nehnuteľnosti sú vyššie z dôvodu rastúcej inflácie premietnutej do každej zložky nehnuteľnosti (cena pozemku, cena materiálu, cena práce). Ďalším dôvodom rezistencie ceny nových nehnuteľností je, že sa stavajú v nových prísnych úporných energetických štandardoch, tým pádom sporia na prevádzke budovy v porovnaní so staršou nehnuteľnosťou, čo platí o to viac v súčasnej dobe s energiami. Ďalšou úsporou je investícia do prerábky, ktorá pri starších nehnuteľnostiach býva nevyhnutnou.

Osobne vsádzam na to, že v „silných regiónoch“ to sú veľké mesta a okolie v ich dostupnej vzdialenosti a lokality s pracovnými príležitosťami, kde je príliv nových obyvateľov, na cene nové nehnuteľnosti v krátkodobom horizonte rapídne klesať nebudú , možno očakávať stagnáciu maximálne miernu korekciu.

V dlhodobom horizonte očakávam jasný trend zvýšenia dopytu po nehnuteľnostiach a tlaku na ceny z dôvodu odznenia recesie, inflačných tlakov, zníženie úrokových sadzieb na „zdravú“ úroveň. Ďalším faktorom, o ktorom sa veľmi nehovorí, ale trend je jasne viditeľný je predĺženie veku dožitia obyvateľstva, čo kompenzuje úbytok obyvateľstva vplyvom nižšej pôrodnosti, vyššia rozvodovosť a tým pádom bývanie osamote a nie v rodinných zoskupeniach a už spomínaný príliv obyvateľov z Ukrajiny.

Autor článku: Ing. Ľubomír Foriška, konateľ spoločnosti ForB s.r.o.

www.forb.sk, www.forb.cz,