Výber projektu rodinného domu, vybavenie územného a stavebného povolenia

V tomto dokumente by som Vás chcel oboznámiť s akými projektmi na rodinné domy sa môžete stretnúť, ktoré sú z nich pre Vás najvýhodnejšie, a prostredníctvom tohto dokumentu môžete nahliadnuť aj do procesu vybavovania územného a stavebného konania.

Pod pojmom vybavovanie územného a stavebného povolenia rozumejte vybavenie všetkých náležitostí ktoré sú potrebné, aby Vám bolo vydané povolenie na začatie výstavby. Vybavovanie územného a stavebného konania býva zväčša zdĺhavý a pomerne náročný proces, kde okrem vyjadrovania súhlasov správcov sietí a iných dotknutých orgánov, je potrebné v niektorých prípadoch aj vynímať pôdu z pôdneho fondu. Nevyhnete sa osobným návštevám jednotlivých inštitúcií, vypĺňaniu množstva žiadostí a zháňaniu príloh potrebných ku skompletizovaniu žiadosti.

Výber projektu rodinného domu

Katalógový projekt verzus projekt na mieru

Hlavnou výhodou katalógových projektov je čas dodania a cena. Čas dodania býva cca do 2 týždňov a cena zodpovedá obsahu projektovej dokumentácie. Z hľadiska projektového riešenia bývajú tieto projekty prepracované, na druhej strane chýbajú povinné zložky dokumentácie, ktoré ustanovuje vyhláška 453/2000 Z. z. dokumenty a to situácia osadenia stavby na pozemok vrátane prípojok (viď nižšie obsah projektu pre územné a stavebné povolenie).

Ideálny prípad je, ak s projektom katalógového domu ste spokojní a nevyžadujete žiadne zmeny v projekte. V prípade zmien sa cena projektu navýši a závisí to od rozsahu zmien. Mali by ste mať na vedomí, že napríklad posun priečky v projekte sa zdá na prvý pohľad banálna zmena, ale v konečnom dôsledku ovplyvní výkresy architektúry, zdravotechniky, elektrotechniky, vykurovania…, čo sa určite odrazí aj na cene zmenenej projektovej dokumentácie.

Projekt na mieru je riešený v prípade špecifických požiadaviek klienta, ale môže byť aj z dôvodu napríklad zložitého tvaru pozemku, na ktorý nie je možné napasovať katalógový dom. Projekty na mieru sú zvyčajne dodávané v dlhších časových lehotách ako katalógové projekty a cena býva spravidla tiež vyššia. Niekedy je však cenovo dostupnejší projekt na mieru, hlavne v prípadoch keď katalógový projekt prechádza výraznejšími zmenami.

Stavebník je povinný predložiť projekt na stavebný úrad v stupňoch, ktoré si vyžiada stavebný úrad. Existujú 3 stupne projektu. Prvý stupeň projektu je projekt postačujúci k vydaniu územného povolenia, druhý stupeň projektu je projekt postačujúci k vydaniu stavebného povolenia a tretí stupeň je projekt realizačný. 

Podľa vyhlášky 453/2000 Z. z. projekt k územnému konaniu musí obsahovať:

„K návrhu na vydanie rozhodnutia o umiestnení stavby sa podľa miesta, druhu, rozsahu a predpokladaných účinkov stavby prikladá dokumentácia pre územné rozhodnutie v dvoch vyhotoveniach, z ktorej textovej a grafickej časti musia byť dostatočne zrejmé najmä

  1. a) údaje o súlade návrhu s územnoplánovacou dokumentáciou, ak bola schválená,
  2. b) urbanistické začlenenie stavby do územia, ktorý pozemok alebo jeho časť má byť určený ako stavebný, navrhované umiestnenie stavby na pozemku s vyznačením jej odstupov od hraníc pozemkov a od susedných stavieb vrátane výškového vyznačenia (spravidla v mierke 1:500); v prípadoch uvedených v § 3 ods. 2 postačujú podklady podľa odseku 3 písm. a),
  3. c) architektonické riešenie stavby, jej hmotové členenie, vzhľad a pôdorysné usporiadanie,
  4. d) údaje o základnom stavebnotechnickom a konštrukčnom riešení stavby vo väzbe na základné požiadavky na stavby,
  5. e) údaje o požiadavkách stavby na zásobovanie energiami a vodou, odvádzanie odpadových vôd, dopravné napojenie vrátane parkovania, zneškodňovanie odpadov a návrh napojenia stavby na dopravné vybavenie územia a jestvujúce siete a zariadenia technického vybavenia územia,
  6. f) údaje o prevádzke alebo o výrobe vrátane základných technických parametrov navrhovaných technológií a zariadení; údaje o druhoch, kategóriách a množstve odpadov (okrem komunálnych odpadov), 2) ktoré vzniknú pri prevádzke alebo výrobe, a návrh spôsobu nakladania s nimi,
  7. g) údaje o vplyve stavby, prevádzky alebo výroby na životné prostredie, zdravie ľudí 3) a požiarnu ochranu 4) vrátane návrhu opatrení na odstránenie alebo minimalizáciu negatívnych účinkov a návrh na zriadenie ochranného pásma,
  8. h) dotknuté ochranné pásma alebo chránené územia, 5) dotknuté pamiatkové rezervácie alebo pamiatkové zóny, 6)
  9. i) návrh ochrany stavby pred škodlivými vplyvmi a účinkami vrátane údajov o vhodnosti geologických, inžinierskogeologických a hydrogeologických pomerov v území, vrátane údajov o vhodnosti z hľadiska požiadaviek na obmedzenie ožiarenia z radónu a ďalších prírodných rádionuklidov, 7)
  10. j) údaje o požiadavkách na stavbu z hľadiska civilnej ochrany, 8)
  11. k) úpravy nezastavaných plôch pozemku a plôch, ktoré budú zazelenené,
  12. l) rozsah a usporiadanie staveniska.“

Podľa vyhlášky 453/2000 Z. z. projekt k stavebnému konaniu musí obsahovať:

„Projektová dokumentácia stavby (projekt stavby), ktorá sa predkladá k stavebnému konaniu, obsahuje podľa druhu a účelu stavby najmä

  1. a) sprievodnú správu s údajmi, ktoré dopĺňajú základné údaje o stavbe uvedené v žiadosti o stavebné povolenie, s informáciami o dodržaní podmienok rozhodnutia o umiestnení stavby, ak bolo vydané, alebo o dodržaní podmienok schváleného územného plánu zóny, ak sa územné rozhodnutie nevyžaduje, s informáciami o výsledku vykonaných prieskumov a meraní,
  2. b) súhrnnú technickú správu, z ktorej musia byť dostatočne zrejmé 1. navrhované urbanistické, architektonické a stavebnotechnické riešenie stavby, jej konštrukčných častí a použitie vhodných stavebných výrobkov vo väzbe na splnenie základných požiadaviek na stavby ( § 43d zákona ) a dodržanie všeobecných technických požiadaviek na výstavbu vrátane všeobecných technických požiadaviek na stavby užívané osobami s obmedzenou schopnosťou pohybu, 11)
  3. požiarno-bezpečnostné riešenie podľa osobitných predpisov, 4)
  4. nároky na zásobovanie energiami a vodou, odvádzanie odpadových vôd, dopravu (vrátane parkovania), zneškodňovanie odpadov a riešenie napojenia stavby na jestvujúce siete a zariadenia technického vybavenia,
  5. údaje o nadzemných a podzemných stavbách na stavebnom pozemku (vrátane sietí a zariadení technického vybavenia) a o jestvujúcich ochranných pásmach,
  6. pri stavbách s prevádzkovým, výrobným alebo technickým zariadením údaje o tomto zariadení, o koncepcii skladovania, riešení vnútornej dopravy a plôch pre obsluhu, údržbu a opravy a nároky na vykonanie skúšobnej prevádzky po dokončení stavby,
  7. údaje o splnení podmienok určených dotknutými orgánmi štátnej správy, ak boli obstarané pred podaním žiadosti,
  8. usporiadanie staveniska a opatrenia na zaistenie bezpečnosti a ochrany zdravia pri práci, ak ide o uskutočňovanie stavebných prác za mimoriadnych podmienok,
  9. spôsob zaistenia bezpečnosti a ochrany zdravia pri práci a bezpečnosti technických zariadení pri výstavbe aj pri budúcej prevádzke,
  10. c) celkovú situáciu stavby (zastavovací plán) v mierke spravidla 1:200 až 1:500 s vyznačením1. hraníc pozemkov a ich parcelných čísel podľa katastra nehnuteľností vrátane susedných pozemkov a jestvujúcich stavieb na nich,
  11. podzemných sietí a zariadení technického vybavenia,
  12. návrhu prípojok na dopravné a technické vybavenie územia,
  13. ochranných pásem; ak ide o líniovú stavbu, zakreslenie jej trasy v mapovom podklade v mierke 1:10 000 alebo 1:50 000; ďalšie výkresy podľa účelu a zložitosti stavby,
  14. d) vytyčovacie výkresy alebo potrebné geometrické parametre vyznačené v zastavovacom pláne jednoduchých stavieb,
  15. e) stavebné výkresy stavby, z ktorých je zrejmý doterajší a navrhovaný stav, predovšetkým pôdorysy, rezy a pohľady (v mierke spravidla 1:100) obsahujúce jednotlivé druhy konštrukcií a častí stavby (napr. základy, nosné konštrukcie, schodištia, obvodový plášť, strešné konštrukcie, komíny), polohové a výškové usporiadanie stavby a všetkých jej priestorov s presným vyznačením funkčného určenia, schematické vyznačenie vnútorných rozvodov a inštalácií (napr. zdravotechnické vrátane požiarneho vodovodu, silnoprúdové, slaboprúdové, plynové, teplovodné), technické zariadenia (napr. kotolne a výťahy), úpravy a riešenia predpísané na osobitné zabezpečenie stavieb z hľadiska civilnej ochrany, 8) požiarnej ochrany 4) a z hľadiska splnenia základných požiadaviek na stavby,
  16. f) statické posúdenie stavby, ktoré preukazuje mechanickú odolnosť a stabilitu nosnej konštrukcie,
  17. g) návrh úprav okolia stavby (exteriéru) a návrh ochrany zelene počas uskutočňovania stavby,
  18. h) ak ide o stavby s prevádzkovým, výrobným alebo technickým zariadením, stavebné výkresy, ktoré obsahujú priestorové umiestnenie strojov a zariadení vrátane riešenia vnútorných komunikácií,
  19. i) ak ide o stavby s osobitnými nárokmi na uskutočňovanie, projekt organizácie výstavby, ak nepostačujú údaje uvedené v súhrnnej technickej správe.

Pri jednoduchých stavbách a dočasných stavbách zariadenia staveniska môže byť po prerokovaní so stavebným úradom v jednotlivých prípadoch rozsah a obsah projektovej dokumentácie primerane obmedzený.“

Obsah realizačného projektu nie je vo vyhláške definovaný.

 

Vybavenie územného a stavebného povolenia

V súčasnosti vybavovanie územného a stavebného povolenia je komplikovaný proces plný byrokracie, ktorý si vyžaduje čas a trpezlivosť. Pri vybavovaní týchto povolení sa určite nevyhnete návšteve príslušných inštitúcií, vypĺňaní množstva žiadostí a zháňaní príloh pre doplnenie týchto žiadostí. V súčasnej dobe je snaha zjednodušiť tento proces, prijatím nového stavebného zákona by sa malo čiastočne bremeno preniesť na úrady a odľahčiť plecia stavebníkov. Navyše sa uvažuje nad elektronickým systémom vybavovania územného a stavebného povolenia. Niektoré vyjadrenia od dotknutých orgánov je možne získať už v súčasnej dobe elektronicky.

Tento trend, čo najviac odbremeniť plecia stavebníkov od byrokratických záležitostí môžeme vidieť pri vznikajúcich lokalitách pre novú výstavbu, na ktorých už prebehlo územné konanie. V týchto lokalitách je už dopredu daná architektúra rodinného domu, osadenie domu na pozemok, poloha a priebeh inžinierskych sietí. V prípade, ak si stavebník zakúpil pozemok v takejto lokalite, je potrebné zohnať projekt 2. stupňa (pre stavebné povolenie), ktorý bude vypracovaný v súlade s územným plánom danej lokality a získať potrebné prílohy k žiadosti o stavebné povolenie a následne by malo byť stavebné povolenie bez problémov vydané.

Iné prípady nastávajú, keď sa pozemok nachádza v lokalite, kde neprebehlo územné konanie, čiže nie je pre danú lokalitu vybudovaný územný plán. V týchto prípadoch je cesta ku začiatku výstavby ďaleko zdĺhavejší a náročnejší proces, pretože stavebník si musí zaobstarať projekt 1. stupňa, požiadať o územné povolenie s tým, že predloží všetky vyjadrenia a súhlasy dotknutých orgánov. Po vydaní územného povolenia musí stavebník zohnať projekt 2. stupňa, opäť získať súhlasy všetkých dotknutých orgánov a následne podať žiadosť o stavebné povolenie.

Zoznam dotknutých orgánov a správcov sietí, ktorých je stavebník povinný osloviť a získať od nich súhlasné stanovisko pre výstavbu plánovanej stavby by mal byť poskytnutý stavebníkovi na stavebnom úrade. Ako som už spomínal, vybavovanie územného a stavebného konania je zdĺhavý proces, ktorý trvá približne od 3 mesiacov a môže sa pretiahnuť aj na vyše pol roka.

V súčasnej dobe sa často stretávam s prípadmi, kedy pozemok treba vyňať z pôdneho fondu pred získaním stavebného povolenia. O vyňatí poľnohospodárskej pôdy z fondu rozhoduje obvodný pozemkový úrad so sídlom v okresnom meste. Tento „strašiak“ vynímanie pôdy pre stavebné účely je bezproblémový, keď sa pôda vyníma v intraviláne. Bez problémov by to malo byť aj v prípade pozemku nachádzajúceho sa v extraviláne, ak je zahrnutý v územnom pláne obce. S komplikáciami sa vyníma pozemok v extraviláne, ktorý nie je zahrnutý v územnom pláne obce. V niektorých prípadoch takýto pozemok nejde vyňať vôbec. Závisí to od príslušných regulatív a vôle kompetentných osôb. Pri trvalom vyňatí poľnohospodárskej pôdy je v niektorých prípadoch zo zákona nutné zaplatiť odvody. Platí sa za záber najkvalitnejšej pôdy s bonitou podľa BPEJ 1. až 4. skupiny. Platiť sa nemusí v prípade, ak ide o odňatie poľnohospodárskej pôdy na individuálnu bytovú výstavbu na pozemku do 1 000 m2. V prípade, ak sa v katastrálnom území obce nachádza vhodný pozemok zaradený podľa kódu bonitovanej pôdno-ekologickej jednotky do 6. až 9. skupiny, platí sa aj pri zábere do 1 000 m2. Pri tomto bode by som chcel upozorniť, nie vždy ide pôda z pôdneho fondu vyňať, záleží to od jednotlivých prípadov.

 Podľa vyhlášky 453/2000 Z. z. žiadosť na vydanie územného rozhodnutia obsahuje:

  1. a) meno, priezvisko (názov) a adresu (sídlo) navrhovateľa,
  2. b) predmet územného rozhodnutia so stručnou charakteristikou územia a spôsobu jeho doterajšieho využitia,
  3. c) zoznam všetkých známych účastníkov územného konania,
  4. d) druhy a parcelné čísla pozemkov podľa katastra nehnuteľností 1) s uvedením vlastníckych a iných práv, ktorých sa územné rozhodnutie týka, parcelné čísla susedných pozemkov a susedných stavieb,
  5. e) ak ide o návrh na vydanie rozhodnutia o umiestnení stavby a o využití územia, súhlas vlastníka pozemku, ak nemá navrhovateľ k pozemku vlastnícke alebo iné právo a pre navrhované opatrenie sa pozemok nedá vyvlastniť,
  6. f) údaje o splnení podmienok určených dotknutými orgánmi štátnej správy, ak boli obstarané pred podaním návrhu.

(2) Ak ide o návrh na vydanie územného rozhodnutia o umiestnení líniovej stavby alebo v odôvodnených prípadoch aj zvlášť rozsiahlej stavby s veľkým počtom účastníkov konania, územného rozhodnutia o využití územia, o chránenej časti krajiny, o stavebnej uzávere, ak sa týkajú rozsiahleho územia, údaje podľa odseku 1 písm. c) a d) sa v návrhu neuvádzajú, ale uvedie sa opis prebiehajúcich hraníc územia.

(3) K návrhu na vydanie územného rozhodnutia sa prikladajú

  1. a) situačný výkres súčasného stavu územia na podklade katastrálnej mapy so zakreslením predmetu územného rozhodnutia a jeho polohy s vyznačením väzieb (účinkov) na okolie; ak sa navrhuje umiestnenie stavieb, využitie územia, stavebná uzávera, chránené územie alebo ochranné pásmo podľa odseku 2, aj mapový podklad v mierke 1:10 000 až 1:50 000 s vymedzením hraníc územia, ktoré je predmetom rozhodnutia a širších vzťahov (účinkov) k okoliu; situačný výkres a mapový podklad sa prikladá v dvoch vyhotoveniach,
  2. b) dokumentácia pre územné rozhodnutie v dvoch vyhotoveniach vypracovaná oprávnenou osobou; v prípadoch uvedených v § 45 ods. 6 písm. a) zákona postačí dokumentácia vypracovaná osobou s príslušným odborným vzdelaním,
  3. c) rozhodnutia, stanoviská, vyjadrenia, súhlasy, posúdenia alebo iné opatrenia dotknutých orgánov štátnej správy a obce,
  4. d) záverečné stanovisko o posúdení vplyvu stavby alebo činnosti na životné prostredie alebo rozhodnutie zo zisťovacieho konania, ak bolo vydané,
  5. e) doklady o rokovaniach s účastníkmi územného konania, ak sa konali pred podaním návrhu.

Podľa vyhlášky 453/2000 Z. z. ) žiadosť o stavebné povolenie obsahuje:

  1. a) meno, priezvisko (názov) a adresu (sídlo) stavebníka,
  2. b) druh, účel a miesto stavby, predpokladaný termín dokončenia stavby a pri dočasnej stavbe dobu jej trvania,
  3. c) parcelné čísla a druhy (kultúry) stavebného pozemku s uvedením vlastníckych alebo iných práv podľa katastra nehnuteľností 1) a parcelné čísla susedných pozemkov a susedných stavieb alebo ostatných pozemkov, ktoré sa majú použiť ako stavenisko,
  4. d) meno, priezvisko (názov) a adresu (sídlo) projektanta,
  5. e) údaj o tom, či sa stavba uskutočňuje zhotoviteľom alebo svojpomocou,
  6. f) základné údaje o stavbe, jej členení, technickom alebo výrobnom zariadení, budúcej prevádzke a jej vplyve na životné prostredie a zdravie ľudí a o súvisiacich opatreniach,
  7. g) zoznam účastníkov stavebného konania, ktorí sú stavebníkovi známi; ak ide o líniovú stavbu a stavbu mimoriadne rozsiahlu s veľkým počtom účastníkov stavebného konania, zoznam účastníkov sa neuvádza.

 

(2) K žiadosti o stavebné povolenie sa prikladajú

  1. a) doklady, ktorými stavebník preukazuje, že je vlastníkom pozemku alebo stavby alebo že má k pozemku či stavbe iné právo, ktoré ho oprávňuje zriadiť na pozemku požadovanú stavbu alebo vykonať zmenu stavby, alebo udržiavacie práce na nej,
  2. b) projektová dokumentácia stavby (projekt stavby) vypracovaná oprávnenou osobou v troch vyhotoveniach; ak ide o stavby podľa § 45 ods. 6 písm. a) zákona , postačí dokumentácia vypracovaná osobou s príslušným odborným vzdelaním,
  3. c) rozhodnutia, stanoviská, vyjadrenia, súhlasy, posúdenia alebo iné opatrenia dotknutých orgánov štátnej správy a obce,
  4. d) doklady o rokovaniach s účastníkmi stavebného konania, ak sa konali pred podaním žiadosti,
  5. e) kópia všeobecne záväzného nariadenia o schválení územného plánu zóny, ak sa územné rozhodnutie nevyžaduje,
  6. f) ak ide o stavbu uskutočňovanú svojpomocou, vyhlásenie stavebného dozoru alebo kvalifikovanej osoby, že bude zabezpečovať odborné vedenie uskutočňovania stavby.

(3) Ak ide o stavbu, v ktorej sa má zabudovať jadrové zariadenie, k žiadosti sa pripojí súhlas úradu jadrového dozoru udelený na základe posúdenia bezpečnostnej dokumentácie podľa osobitného predpisu.